En bref
Un couple en Espagne économise 15 000 € d'impôts sur l'achat immobilier en révélant à leur notaire qu'ils attendent un troisième enfant, ce qui leur donne droit au taux réduit d'ITP réservé aux familles nombreuses selon une jurisprudence du Tribunal suprême.
Trois points à retenir
- Le Tribunal suprême espagnol reconnaît qu'un troisième enfant conçu au moment de l'achat suffit pour bénéficier du taux réduit d'ITP, sans attendre la naissance ni la carte de famille nombreuse
- L'écart de taux d'ITP entre familles nombreuses et taux général varie selon les régions : de 6 % à 4 % à Madrid, de 9 % à 3-4 % en Communauté valencienne
- Il est recommandé de mentionner explicitement la grossesse lors de l'acte notarié et de conserver les justificatifs médicaux puis l'acte de naissance pour sécuriser l'avantage fiscal
La réponse en bref
Oui, un couple peut économiser des milliers d'euros d'impôts en révélant à leur notaire qu'ils attendent un troisième enfant lors de l'achat de leur résidence principale, car la jurisprudence espagnole leur accorde le taux réduit d'ITP réservé aux familles nombreuses dès la conception.
Une question posée par la notaire change tout pour ce couple
Acheter sa résidence principale représente souvent la dépense la plus importante d’une vie. Pour un couple reçu récemment dans l’étude d’une notaire à Madrid, la facture s’annonçait particulièrement lourde en raison de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), celui que l’on règle lors de l’acquisition d’un bien immobilier ancien. Pourtant, un seul détail de leur vie familiale a radicalement modifié la donne : l’attente d’un troisième enfant, qui leur ouvre les portes du statut officiel de famille nombreuse. Résultat : 15 000 € économisés grâce à une simple question.
Chez le notaire, une grossesse révélée fait basculer la fiscalité d’un couple
La notaire María Cristina Clemente relate l’épisode tel qu’il s’est déroulé dans son étude. Alors qu’elle finalisait l’acte d’acquisition du logement, elle interroge les futurs propriétaires sur leur situation familiale. La femme mentionne qu’elle est enceinte. « C’est votre premier enfant ? », demande María Cristina Clemente. « Non, le troisième », répond la future mère. À cet instant précis, le couple est loin d’imaginer que cette information pourrait avoir la moindre incidence fiscale.
Ils étaient persuadés qu’il fallait impérativement posséder la carte de famille nombreuse en main propre pour prétendre au taux réduit d’ITP. Or ce document administratif n’avait pas encore été délivré, l’enfant n’étant pas encore né. La question s’est alors posée naturellement : peuvent-ils tout de même revendiquer l’avantage fiscal pour l’achat de leur logement habituel ? La réponse se trouve dans une jurisprudence récente établie par le Tribunal suprême, la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire espagnol, que la notaire leur a immédiatement exposée.
Quand le troisième enfant conçu suffit pour être reconnu en famille nombreuse
Dans son arrêt STS 1060/2026, le Tribunal suprême a rendu une décision claire : le troisième enfant est déjà pris en compte pour l’ITP dès lors qu’il est conçu au moment de l’achat, à condition que la grossesse soit effective ce jour-là et que l’enfant naisse vivant par la suite. Le raisonnement juridique s’appuie notamment sur l’article 29 du Code civil espagnol, qui considère l’enfant conçu comme « tenu pour né » pour certains droits si la naissance est viable, ainsi que sur la Ley 40/2003 de protection des familles nombreuses.
La logique retenue est centrée sur l’objectif même de l’avantage fiscal : permettre aux familles nombreuses d’accéder à un logement adapté à leurs besoins. Aux yeux du Tribunal suprême, les contraintes budgétaires et les besoins en espace existent déjà pendant la grossesse du troisième enfant, et non uniquement à partir de sa naissance. Le titre officiel de famille nombreuse ne fait donc qu’attester d’une réalité existante ; il ne la crée pas. L’absence de ce document au jour de la signature ne peut donc pas, à elle seule, priver un foyer du bénéfice du taux réduit d’ITP.
ITP, taux réduits selon la région : jusqu’à 15 000 € d’économies
L’impact financier concret varie selon la communauté autonome où se situe le bien immobilier. María Cristina Clemente illustre son propos avec l’exemple de la Communauté de Madrid, où le taux général d’ITP peut atteindre 6 %, tandis que le taux réduit réservé aux familles nombreuses achetant leur résidence principale descend à 4 %. En Communauté valencienne, l’écart est encore plus significatif, avec un taux qui peut passer de 9 % à 4 %, voire à 3 % selon les situations.
Sur le prix total d’un bien, ces quelques points de pourcentage représentent très vite des sommes considérables. Dans le cas raconté par la notaire, la reconnaissance du statut de famille nombreuse à partir du troisième enfant conçu a permis au couple de réduire sa facture d’environ 15 000 €. Dans l’affaire tranchée par le Tribunal Supremo, le bien concerné était évalué à 545 000 € à Madrid, ce qui illustre concrètement le poids de l’ITP sur les budgets familiaux.
Pour les futurs acquéreurs résidant en Espagne, cette jurisprudence ouvre une piste sérieuse à explorer avec leur notaire avant la signature. Plusieurs réflexes permettent de sécuriser le bénéfice du taux réduit d’ITP lorsqu’un troisième enfant est attendu et que le bien acquis constituera la résidence habituelle de la famille.
- Mentionner explicitement la grossesse lors de l’acte et préciser que le foyer atteindra le statut de famille nombreuse avec ce troisième enfant.
- Vérifier avec le professionnel les conditions propres à chaque communauté autonome : taux applicables, définition de la résidence principale et éventuels plafonds de prix.
- Conserver soigneusement les justificatifs médicaux attestant de la grossesse, puis, après la naissance, l’acte de naissance prouvant que l’enfant est né vivant.
- Si l’administration fiscale refuse le taux réduit ou si le taux normal a déjà été acquitté, envisager une demande de rectification et de remboursement dans les délais légaux, en produisant les preuves de la naissance et en citant l’arrêt STS 1060/2026 du Tribunal suprême.
