En bref
Huguette a donné sa maison à son ami Yves en échange de travaux jamais réalisés, mais ses héritiers ont perdu le procès en raison de la prescription de cinq ans applicable aux actions personnelles en révocation de donation.
Trois points à retenir
- La donation de 2004 prévoyait que Yves assume les grosses réparations, mais aucun travail n'a été effectué malgré les relances d'Huguette.
- Les héritiers ont été déboutés car le délai de prescription de cinq ans pour révoquer une donation était dépassé depuis 2013.
- Une donation avec charges doit préciser les travaux attendus, les délais d'exécution et les mécanismes de contrôle pour éviter ce type de litige.
La réponse en bref
Les héritiers ont perdu car la Cour de cassation a confirmé que la demande de révocation de donation constitue une action personnelle soumise à un délai de prescription de cinq ans, déjà expiré au moment de leur procédure.
Que se passe-t-il quand on offre sa maison à un ami en échange de travaux ?
Transmettre un bien immobilier à un proche dans un esprit de confiance peut rapidement tourner au cauchemar judiciaire. C’est précisément la mésaventure qu’a vécue Huguette, une femme qui avait choisi de céder plusieurs biens immobiliers à l’un de ses amis. En retour, celui-ci devait prendre en charge d’importants travaux de rénovation dans sa maison. Des travaux qui, année après année, ne verront jamais le jour. Résultat : Huguette a dû faire appel à la justice de son vivant, et ses héritiers ont continué le combat après sa disparition — sans succès.
La donation d’Huguette à Yves : un accord inscrit dans l’acte, mais jamais tenu
L’histoire débute en 2004, quand Huguette décide de transmettre à son ami Yves la nue-propriété de sa maison, ainsi qu’un garage et plusieurs terrains. Elle conserve l’usufruit de ces biens, ce qui lui permet de continuer à y résider. En contrepartie de cette donation, Yves s’engage formellement à assumer les grosses réparations nécessaires au logement. Cet engagement est noir sur blanc dans l’acte de donation.
Mais les années défilent sans que les rénovations promises ne soient jamais entreprises. En 2016, alors qu’Huguette est placée sous curatelle, elle adresse à Yves une lettre recommandée via son curateur pour lui rappeler ses obligations. Sans effet. En 2018, elle franchit un cap supplémentaire en saisissant la justice pour obtenir la désignation d’un expert chargé d’évaluer l’état du bien et les préjudices subis.
Huguette décède avant d’avoir obtenu gain de cause
Malheureusement, Huguette s’éteint en 2019, sans avoir jamais vu les travaux réalisés ni obtenu réparation. Ses deux héritiers reprennent alors le dossier et lancent une nouvelle procédure judiciaire contre Yves. En septembre 2021, ils réclament la révocation de la donation ainsi que des dommages et intérêts, estimant que la transmission des biens était conditionnée à l’exécution des travaux.
Mais un élément capital va jouer contre eux devant les tribunaux : la prescription. Depuis la réforme de 2008, le délai applicable à ce type d’action est fixé à cinq ans. Les juges en déduisent que la procédure aurait dû être engagée avant 2013. Les héritiers tentent de plaider qu’il s’agit d’une action réelle immobilière, ce qui ouvrirait droit à un délai de prescription de trente ans. Mais cet argument ne convainc pas.
Pourquoi les héritiers de Huguette ont définitivement perdu face à Yves
La Cour de cassation tranche la question dans une décision rendue le 17 septembre 2026. Elle confirme qu’une demande de révocation de donation pour non-respect des obligations constitue une action personnelle — et non une action réelle immobilière —, y compris lorsqu’elle porte sur un bien immobilier. Le délai de prescription de cinq ans s’applique donc bien, et les héritiers sont définitivement déboutés.
Non seulement ils ne récupèrent pas les biens transmis par Huguette, mais ils sont en plus condamnés à verser à Yves 3 000 euros au titre de ses frais d’avocat, sans compter les dépens. Yves conserve ainsi l’ensemble des biens immobiliers que lui avait donnés Huguette.
La leçon à retenir : une donation doit être rédigée avec précision
Cette affaire met en lumière un risque trop souvent sous-estimé lors des donations avec charges. Maître Maëva-Océane Besnard, avocate au barreau de Paris, le résume avec clarté : « La charge doit être suffisamment précise : il faut pouvoir identifier ce que le donataire s’est engagé à faire, dans quelles conditions et dans quel délai. Plus la donation est imprécise, plus il est difficile pour les héritiers de démontrer que le donataire n’a pas respecté ses engagements. »
Concrètement, cela signifie qu’il est indispensable de lister précisément les travaux attendus dans l’acte notarié, d’y fixer des délais clairs d’exécution et de prévoir des mécanismes de contrôle. Une vigilance accrue au moment de la rédaction peut éviter des années de procédure — et des frais de justice douloureux pour des héritiers qui se retrouvent, à l’image de ceux d’Huguette, les mains vides malgré une cause légitime.
