En bref
Un dispositif temporaire permet de transmettre jusqu'à 300 000 € sans droits de donation pour financer l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, mais l'acquisition via une SCI est expressément exclue de cette exonération.
Trois points à retenir
- Chaque donateur peut verser jusqu'à 100 000 € par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 € par personne recevant les fonds, jusqu'au 31 décembre 2026.
- Les fonds transmis via une société civile immobilière (SCI) ne bénéficient pas de l'exonération temporaire, l'achat devant être effectué directement par une personne physique.
- Pour un logement neuf ou en VEFA, le bien doit devenir la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
La réponse en bref
L'erreur grave à éviter est de passer par une société civile immobilière (SCI) pour réaliser l'acquisition, car cela fait perdre intégralement l'avantage fiscal de l'exonération temporaire.
Une exonération fiscale temporaire pour faciliter l’accès à la propriété
De nombreux parents cherchent à soutenir leurs enfants dans l’achat d’un logement, sans alourdir la facture fiscale. Un dispositif temporaire le permet encore — mais certaines configurations immobilières en sont expressément exclues, comme le précise Boursorama.
Depuis le 15 février 2025, parents et grands-parents ont la possibilité de transmettre des sommes d’argent à leurs enfants ou petits-enfants en totale franchise de droits de donation. Instaurée par la loi de finances 2025, cette mesure poursuit un double objectif : favoriser l’accès à la propriété et encourager la rénovation énergétique des logements anciens. La fenêtre est ouverte jusqu’au 31 décembre 2026.
300 000 € transmissibles sans frais : comment fonctionne ce dispositif ?
Chaque donateur peut verser jusqu’à 100 000 euros à un même bénéficiaire dans ce cadre précis. Le plafond global est fixé à 300 000 euros par personne recevant les fonds. Ces sommes ne sont toutefois pas utilisables librement.
Elles doivent obligatoirement financer l’un des usages suivants :
- L’achat d’un logement neuf
- L’acquisition d’un bien en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- Des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’
Autre point notable : cette exonération se cumule avec les abattements habituels prévus entre membres d’une même famille, ce qui renforce considérablement son intérêt patrimonial.
Attention à l’erreur de la SCI : un piège à éviter absolument
Le gouvernement a récemment apporté une clarification décisive sur ce sujet. Les familles qui envisagent de passer par une société civile immobilière (SCI) pour réaliser leur acquisition ne pourront pas bénéficier de cette exonération temporaire. La règle est formelle : l’achat doit être effectué directement par une personne physique.
Concrètement, si les fonds transmis par des parents ou des grands-parents servent à acquérir un bien via une SCI créée pour l’occasion, l’avantage fiscal disparaît intégralement. Il est donc indispensable d’anticiper la structure juridique du projet avant de procéder à toute transmission. À noter : les abattements classiques restent valables, même dans le cas d’un achat via une SCI.
Les conditions à réunir pour ne pas perdre cet avantage fiscal
Acheter en direct ne suffit pas toujours à garantir le bénéfice du dispositif. Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, le bien doit devenir la résidence principale du bénéficiaire de la donation. Une mise en location est possible, à condition que le locataire y établisse lui aussi sa résidence principale, et ce pendant au moins cinq ans.
Pour les travaux dans un logement ancien, les dépenses engagées doivent impérativement être éligibles à MaPrimeRénov’. Le dispositif prend fin le 31 décembre 2026 : mieux vaut donc anticiper les démarches et vérifier scrupuleusement toutes les conditions avant de transmettre ou de recevoir des fonds.
